به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی مرآت تغییر کاربری اراضی کشاورزی در شهرستان مهدیشهر را نمی‌توان صرفاً به چند پرونده ساخت‌وساز غیرمجاز محدود کرد. پشت این پدیده، یک مسئله اقتصادی مهم قرار دارد؛ زمینی که زمانی منبع درآمد کشاورزی بوده، ممکن است در بازار زمین و ساخت‌وساز ارزش بسیار بیشتری پیدا کند.

این مسئله در بخش شهمیرزاد اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ منطقه‌ای برخوردار از ظرفیت‌های کشاورزی، باغداری و گردشگری که جذابیت طبیعی آن، تقاضا برای زمین و در نتیجه ارزش اقتصادی آن را افزایش داده است.

حالا اجرای مرحله چهارم طرح «حکاک» در سطح ۶۰ هکتار از اراضی شهرستان مهدیشهر و پیگیری ۱۰ پرونده موضوع تبصره ۲ ماده ۱۰، بار دیگر مسئله حفاظت از اراضی را به صدر توجه آورده است. این طرح با رویکرد پیشگیرانه دنبال می‌شود تا تغییرات اراضی شناسایی و پیش از تثبیت ساخت‌وساز غیرمجاز، امکان برخورد قانونی فراهم شود.

اما سؤال مهم اینجاست که آیا برخورد با تخلف، به‌تنهایی می‌تواند روند تغییر کاربری را متوقف کند؟

وقتی سود زمین از کشاورزی جلو می‌زند

در بسیاری از موارد، تغییر کاربری از جایی آغاز می‌شود که معادله اقتصادی زمین تغییر می‌کند. اگر درآمد حاصل از کشاورزی با سود فروش یا ساخت‌وساز قابل مقایسه نباشد، انگیزه مالک برای حفظ زمین در چرخه تولید کاهش پیدا می‌کند.

در چنین شرایطی، جذابیت گردشگری نیز می‌تواند این فاصله را بیشتر کند. زمین در یک منطقه گردشگری، صرفاً ارزش کشاورزی ندارد و ممکن است به‌عنوان یک دارایی سرمایه‌ای با هدف ساخت ویلا یا سرمایه‌گذاری مورد توجه قرار گیرد.

این روند اگر کنترل نشود، به‌تدریج می‌تواند اراضی کشاورزی و باغات را از چرخه تولید خارج و الگوی سکونت و ساخت‌وساز پراکنده را در منطقه گسترش دهد.

ریشه تغییر کاربری کجاست؟

مهدی قدم، کارشناس حوزه زمین، کشاورزی و توسعه روستایی، در گفت‌وگو با مرآت مهم‌ترین عامل تغییر کاربری اراضی کشاورزی در شهرستان مهدیشهر را افزایش ارزش اقتصادی زمین و فاصله گرفتن درآمد کشاورزی از سود ساخت‌وساز می‌داند.

به گفته وی، در شهمیرزاد علاوه بر این موضوع، جذابیت طبیعی و گردشگری منطقه، نزدیکی به سمنان و تقاضا برای ساخت ویلا نیز فشار بر اراضی کشاورزی را افزایش داده است. ضعف نظارت در برخی مقاطع، خردشدن اراضی و تغییر تدریجی قطعات کشاورزی نیز می‌تواند این روند را تشدید کند.

قدم درباره تأثیر افزایش ارزش زمین و جذابیت گردشگری شهمیرزاد بر تغییر کاربری می‌گوید این دو عامل ارتباط مستقیمی با یکدیگر دارند؛ زیرا وقتی یک زمین کشاورزی به دلیل موقعیت گردشگری چندین برابر ارزش پیدا می‌کند، انگیزه مالک برای تغییر کاربری افزایش می‌یابد.

این کارشناس معتقد است بخشی از تقاضای سرمایه‌ای برای زمین در شهمیرزاد نه با هدف کشاورزی، بلکه با نگاه ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری شکل گرفته و اگر این روند کنترل نشود، به‌تدریج اراضی حاصلخیز و باغات از چرخه تولید خارج می‌شوند.

وی درباره طرح «حکاک» نیز می‌گوید هر سامانه‌ای که بتواند تغییرات اراضی را سریع‌تر شناسایی و پیش از تبدیل‌شدن تخلف به ساخت‌وساز متوقف کند، ابزار مؤثری است؛ اما سامانه به‌تنهایی کافی نیست و شناسایی باید با حضور میدانی، برخورد قانونی به‌موقع و هماهنگی دستگاه‌های متولی همراه باشد.

به اعتقاد قدم، مهم‌ترین اصل، پیشگیری قبل از احداث بناست؛ زیرا برخورد با یک ساخت‌وساز تکمیل‌شده بسیار دشوارتر و پرهزینه‌تر است.

این کارشناس حوزه زمین، کشاورزی و توسعه روستایی همچنین درباره پیامدهای ادامه تغییر کاربری هشدار می‌دهد و می‌گوید این روند فقط به از بین رفتن چند قطعه زمین کشاورزی محدود نمی‌شود، بلکه می‌تواند سطح تولید محصولات را کاهش دهد، باغات و زمین‌های حاصلخیز را از چرخه تولید خارج کند و فشار بر منابع آب را افزایش دهد.

به گفته وی، توسعه پراکنده ساخت‌وساز همچنین می‌تواند سیمای طبیعی و ظرفیت گردشگری شهمیرزاد را در بلندمدت تهدید کند؛ بنابراین حفاظت از اراضی کشاورزی، بخشی از حفاظت از اقتصاد و آینده منطقه است.

قدم راهکار را تقابل میان گردشگری و کشاورزی نمی‌داند و معتقد است باید برای هرکدام محدوده و ضابطه مشخص تعریف شود. توسعه گردشگری باید به سمت پهنه‌های مناسب، بافت‌های موجود و اراضی کم‌خطر هدایت شود و اراضی مرغوب کشاورزی و باغات حفظ شوند.

وی در عین حال بر ضرورت ایجاد انگیزه اقتصادی برای مالکان زمین‌های کشاورزی تأکید می‌کند؛ چراکه اگر کشاورزی و باغداری صرفه اقتصادی نداشته باشد، فروش زمین و تغییر کاربری برای مالک به گزینه جذاب‌تری تبدیل خواهد شد.

اوپرت؛ نمونه‌ای از فشار بر زمین

اهمیت این مسئله را می‌توان در اتفاقات رخ‌داده در منطقه اوپرت از بخش شهمیرزاد نیز مشاهده کرد. در تیرماه امسال، سه مورد تغییر کاربری غیرمجاز در اراضی کشاورزی این منطقه شناسایی و متوقف شد و برای آنها پرونده قانونی تشکیل شد.

این موارد به‌تنهایی نمی‌تواند تصویری کامل از وضعیت تغییر کاربری در بخش شهمیرزاد ارائه کند، اما نشان می‌دهد مناطق دارای جذابیت طبیعی و گردشگری، نیازمند پایش مستمر و پیشگیرانه هستند.

در چنین مناطقی، توسعه گردشگری اگر بدون برنامه انجام شود، می‌تواند به عاملی برای فشار بیشتر بر زمین تبدیل شود؛ در حالی که همین طبیعت و چشم‌انداز، سرمایه اصلی گردشگری منطقه محسوب می‌شود.

۶۰ هکتار؛ یک عدد مهم اما قابل تفسیر

اجرای مرحله چهارم طرح «حکاک» در سطح ۶۰ هکتار نیز نیازمند یک تفکیک مهم است؛ این عدد به معنای تغییر کاربری ۶۰ هکتار زمین نیست، بلکه سطح اراضی تحت پایش و اجرای طرح است.

بنابراین، برای سنجش موفقیت طرح نباید صرفاً به وسعت اراضی تحت پوشش یا تعداد پرونده‌ها نگاه کرد. شاخص مهم‌تر این است که چند تخلف پیش از احداث بنا شناسایی و متوقف شده و آیا اجرای مستمر طرح توانسته روند تغییر کاربری را کاهش دهد یا خیر.

در واقع، ارزش واقعی طرح «حکاک» زمانی مشخص می‌شود که بتواند قبل از آنکه دیوارها بالا بروند و سرمایه‌ها وارد ساخت‌وساز شوند، مانع شکل‌گیری تخلف شود.

توسعه گردشگری؛ فرصت یا تهدید؟

شهمیرزاد برای توسعه گردشگری ظرفیت‌های قابل توجهی دارد، اما توسعه گردشگری نباید الزاماً به قیمت از دست رفتن زمین‌های کشاورزی تمام شود.

راهکار، ایجاد تعادل میان این دو حوزه است؛ هدایت سرمایه‌گذاری گردشگری به محدوده‌های مناسب، استفاده از ظرفیت بافت‌های موجود، جلوگیری از ساخت‌وساز در اراضی مرغوب کشاورزی و در کنار آن، افزایش صرفه اقتصادی کشاورزی و باغداری.

در غیر این صورت، ممکن است منطقه در کوتاه‌مدت شاهد رونق ساخت‌وساز باشد، اما در بلندمدت بخشی از همان طبیعت و چشم‌اندازی را از دست بدهد که عامل اصلی جذابیت گردشگری آن بوده است.

مهدیشهر در آزمون مدیریت زمین

تغییر کاربری اراضی در شهرستان مهدیشهر، به‌ویژه در بخش شهمیرزاد، مسئله‌ای فراتر از برخورد با چند ساخت‌وساز غیرمجاز است. این موضوع به آینده کشاورزی، منابع آب، اقتصاد روستایی، گردشگری و حتی سیمای طبیعی منطقه مربوط می‌شود.

طرح «حکاک» می‌تواند ابزار مهمی برای پیشگیری باشد، اما موفقیت آن به استمرار پایش، حضور میدانی، هماهنگی دستگاه‌ها و برخورد سریع با تخلف وابسته است.

از سوی دیگر، سیاست‌گذاری نباید تنها بر برخورد متمرکز باشد. اگر قرار است زمین کشاورزی حفظ شود، باید کشاورزی نیز برای مالک زمین اقتصادی باشد؛ و اگر قرار است گردشگری توسعه پیدا کند، این توسعه باید در مسیر قانونی و در پهنه‌های مناسب هدایت شود.

در نهایت، مسئله مهدیشهر انتخاب میان کشاورزی و گردشگری نیست؛ مسئله، انتخاب میان توسعه بی‌ضابطه و توسعه‌ای است که برای زمین، طبیعت، کشاورزی و منافع مردم محلی برنامه دارد.

شاید مهم‌ترین آزمون مدیریت زمین در مهدیشهر همین باشد؛ اینکه امروز از زمینی حفاظت شود که اگر فردا به ویلا تبدیل شد، بازگرداندن آن به چرخه تولید دیگر به آسانی امکان‌پذیر نخواهد بود.

 انتهای خبر/