به گزارش خبرنگار گروه اقتصادی پایگاه خبری تحلیلی «مرآت»، بازار مسکن سمنان در شرایطی قرار دارد که قیمت پیشنهادی خانه با توان مالی خانوارها فاصله قابل‌توجهی پیدا کرده است. بر اساس داده‌های آگهی‌های بازار، میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در شهر سمنان حدود ۷۱ میلیون تومان است؛ بنابراین یک واحد ۹۰ متری با این میانگین، حدود ۶.۴ میلیارد تومان قیمت‌گذاری می‌شود.

این رقم البته قیمت پیشنهادی فروشندگان است و نباید با قیمت قطعی معاملات یکسان دانسته شود.

در طرف دیگر این معادله، درآمد خانوار قرار دارد. بر اساس داده‌های طرح هزینه و درآمد خانوار مرکز آمار ایران، متوسط درآمد سالانه یک خانوار شهری در استان سمنان در سال ۱۴۰۲ حدود ۱۵۷ میلیون و ۷۵۸ هزار تومان بوده است؛ رقمی که سمنان را در رتبه آخر درآمد خانوارهای شهری کشور قرار داده است.

مقایسه این دو عدد نشان می‌دهد قیمت پیشنهادی یک واحد ۹۰ متری با میانگین قیمت فعلی، حدود ۴۰.۵ برابر متوسط درآمد سالانه خانوار شهری سمنان در سال ۱۴۰۲ است؛ مقایسه‌ای که البته به دلیل تفاوت سال داده‌های درآمد و قیمت، صرفاً برای نشان دادن بزرگی شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوار استفاده می‌شود.

امیرعلی شهابی، کارشناس حوزه مسکن، در گفتگو با خبرنگار مرآت درباره وضعیت قدرت خرید خانوارها در بازار مسکن سمنان اظهار کرد: قدرت خرید خانوارها نسبت به سال‌های گذشته به شکل محسوسی کاهش پیدا کرده است؛ چراکه رشد قیمت مسکن و هزینه‌های مرتبط با آن از رشد درآمد خانوارها جلو زده است.

وی افزود: برای بسیاری از خانوارهای متوسط، خرید مسکن دیگر صرفاً به پس‌انداز چندساله وابسته نیست و نیازمند سرمایه اولیه قابل‌توجه، تسهیلات بانکی و گاهی کمک خانواده است؛ بنابراین فاصله میان درآمد و قیمت مسکن به یکی از مهم‌ترین موانع خانه‌دار شدن تبدیل شده است.

شهابی با اشاره به عوامل افزایش قیمت مسکن گفت: نمی‌توان این افزایش را به یک عامل واحد نسبت داد و تورم عمومی، قیمت زمین، هزینه مصالح، دستمزد و خدمات فنی و ساختمانی و در برخی مقاطع سوداگری، همگی در این روند نقش دارند.

این کارشناس درباره بازار اجاره نیز بیان کرد: وقتی خانوار توان خرید خانه را از دست می‌دهد، تقاضا به سمت بازار اجاره منتقل می‌شود و فشار تقاضا افزایش می‌یابد. افزایش اجاره‌بها الزاماً به معنای افزایش توان مالی خانوار نیست و می‌تواند خانوار را به سمت واحدهای کوچک‌تر یا مناطق ارزان‌تر سوق دهد.

وی درباره مسکن حمایتی نیز گفت: این طرح‌ها می‌توانند بخشی از مشکل را کاهش دهند، اما موفقیت آنها به قیمت تمام‌شده، میزان آورده خانوار، شرایط تسهیلات، مدت بازپرداخت و محل احداث واحدها بستگی دارد.

شهابی تأکید کرد: اگر آورده اولیه و اقساط از توان خانوار هدف خارج باشد، ساخت واحد مسکونی لزوماً به خانه‌دار شدن آن خانوار منجر نمی‌شود.

وی در پایان خاطرنشان کرد: اگر فاصله میان رشد قیمت مسکن و درآمد خانوار ادامه پیدا کند، زمان خانه‌دار شدن طولانی‌تر خواهد شد و احتمال افزایش تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر و ارزان‌تر و انتقال بخشی از تقاضای خرید به بازار اجاره وجود دارد؛ حتی ممکن است بازار با رکود معاملات در کنار بالا ماندن سطح قیمت‌ها مواجه شود.

اعداد موجود، تصویر روشنی از مسئله پیش روی خانوارهای سمنانی ارائه می‌کند. یک واحد ۹۰ متری با میانگین قیمت پیشنهادی حدود ۶.۴ میلیارد تومان، در برابر متوسط درآمد سالانه ۱۵۷.۸ میلیون تومانی خانوار شهری سمنان در سال ۱۴۰۲، نسبت بسیار بالایی دارد.

البته این مقایسه به معنای آن نیست که یک خانوار می‌تواند تمام درآمد خود را پس‌انداز کند یا با ۴۰ سال پس‌انداز صاحب چنین خانه‌ای شود؛ خانوار همزمان با هزینه‌های خوراک، درمان، آموزش، حمل‌ونقل و سایر مخارج زندگی روبه‌روست. این نسبت صرفاً نشان می‌دهد قیمت یک واحد مسکونی معمولی چه فاصله‌ای با درآمد سالانه خانوار دارد.

از سوی دیگر، کاهش توان خرید الزاماً به کاهش نیاز به مسکن منجر نمی‌شود. خانواری که توان خرید خانه را از دست می‌دهد همچنان باید مسکن خود را تأمین کند و در نتیجه به بازار اجاره منتقل می‌شود.

در چنین شرایطی، بازار اجاره نیز تحت فشار قرار می‌گیرد و خانوار ممکن است برای کنترل هزینه، به واحد کوچک‌تر، محله ارزان‌تر یا کیفیت پایین‌تر مسکن روی بیاورد.

بنابراین مسئله مسکن سمنان تنها افزایش قیمت آپارتمان نیست؛ مسئله اصلی، شکاف میان قیمت مسکن و توان اقتصادی خانوار است.

اگر سیاست‌های مسکن صرفاً بر افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده متمرکز باشد، اما قیمت تمام‌شده، قدرت خرید، آورده اولیه و توان بازپرداخت اقساط خانوارها در نظر گرفته نشود، بخشی از تقاضای واقعی همچنان خارج از بازار خرید باقی خواهد ماند.

بازار مسکن سمنان با شکافی روبه‌روست که یک طرف آن قیمت چند میلیارد تومانی خانه و طرف دیگر درآمد سالانه خانوار قرار دارد.

مقایسه قیمت پیشنهادی فعلی با آخرین داده استانی قابل اتکا درباره درآمد خانوار نشان می‌دهد قیمت یک واحد ۹۰ متری، حدود ۴۰ برابر متوسط درآمد سالانه خانوار شهری سمنان است؛ نسبتی که عمق دشواری ورود خانوار به بازار خرید را نشان می‌دهد، هرچند به دلیل تفاوت سال داده‌ها نباید به‌عنوان نسبت دقیق قدرت خرید در سال ۱۴۰۵ تلقی شود.

در این شرایط، راه‌حل بازار مسکن فقط ساخت خانه بیشتر نیست؛ افزایش قدرت خرید، کنترل هزینه ساخت، دسترسی به تسهیلات مؤثر و تأمین مسکن متناسب با توان خانوار نیز باید همزمان دنبال شود.

در غیر این صورت، بخشی از خانوارها نه‌تنها از بازار خرید، بلکه به‌تدریج از امکان انتخاب مسکن مناسب نیز دورتر خواهند شد.

انتهای خبر/